注冊(cè)香港公司
離岸會(huì)計(jì)服務(wù)
收租讓她成了千萬(wàn)富婆
杜俐瑤開(kāi)創(chuàng)了個(gè)人投資房產(chǎn)市場(chǎng)的新賺錢模式——把零散的多套租房統(tǒng)一為“酒店式服務(wù)”，使自己的資產(chǎn)增值到了幾千萬(wàn)元……
個(gè)人投資房產(chǎn)，短線炒家通常盡快出手以獲“快利”，而長(zhǎng)線炒家則更多的是對(duì)外出租以獲“長(zhǎng)利”。這幾年在租賃市場(chǎng)不甚景氣的環(huán)境下，重慶的杜俐瑤堅(jiān)持“做長(zhǎng)線的租房業(yè)務(wù)”，卻能夠?qū)?0平米的房子租出每月2500元的價(jià)格。
她有什么法寶呢?
比著星級(jí)酒店裝修，30平米月租2500
2000年之前，杜俐瑤做過(guò)品牌酒西南地區(qū)代理，開(kāi)過(guò)酒樓，并自己成立了貝思特廣告公司，但從未涉足甚至考慮過(guò)房產(chǎn)投資。
2000年，那時(shí)的房地產(chǎn)商都有一個(gè)不成文的習(xí)慣——用房產(chǎn)來(lái)沖抵廣告費(fèi)用。杜俐瑤的貝思特廣告公司接了不少房產(chǎn)廣告，到2001年年初，她發(fā)現(xiàn)手里積壓了6套不同面積的房子，像重慶朝天門“時(shí)代天驕”這樣價(jià)格在5000多元/平方米的房子就有好幾套。
再多的房產(chǎn)也要盤活變現(xiàn)才實(shí)在。杜俐瑤最初試過(guò)將手中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，但是當(dāng)時(shí)重慶的房產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)始起步，買方開(kāi)出的價(jià)格很不理想。杜俐瑤不愿意虧得一塌糊涂，干脆把房子用來(lái)租，就這樣“無(wú)心插柳地走上了做長(zhǎng)線租房”的道路。
但當(dāng)時(shí)房屋租賃市場(chǎng)也很低迷，不少租賃戶的房子租不出去、租不起價(jià)，比如一套擁有簡(jiǎn)單裝修、基本家電、面積在50平米左右的兩室一廳，當(dāng)時(shí)在重慶的月租價(jià)格一般也就800元左右。
杜俐瑤算了一筆賬：以她在重慶朝天門“時(shí)代天驕”的房產(chǎn)為例，一套的售價(jià)為15萬(wàn)元左右，首付5萬(wàn)元，剩下的10萬(wàn)元10年期按揭貸款，加上物管費(fèi)，每個(gè)月支出1000多元，如果按照市價(jià)出租，每個(gè)月還要倒貼好幾百元。
當(dāng)時(shí)杜俐瑤手中有兩套房產(chǎn)在朝天門，她發(fā)現(xiàn)在這里做生意的外地人士很多，但附近真正有檔次、上格調(diào)的租賃房卻很少，很多有消費(fèi)能力的人都苦于找不到居住品質(zhì)好、類似酒店的租賃房。有過(guò)酒店工作經(jīng)歷的杜俐瑤突然靈光一閃：普通擺設(shè)、外觀陳舊的租賃房根本喊不起價(jià)，何不把這些空閑的商品房按酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修后再出租呢?
事實(shí)上，在解放碑周圍的寫字樓里有不少外企、合資企業(yè)的駐渝分公司，這些公司的CEO平時(shí)一般都是在酒店租房間。解放碑附近四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間400元/天左右，一個(gè)月的房費(fèi)在1萬(wàn)元以上。杜俐瑤想，如果把自己的房子按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，專門針對(duì)這類特殊人群出租的話，肯定會(huì)有市常一番考慮后，她請(qǐng)來(lái)裝修公司把6套清水房改成了精裝修，家具、電器一應(yīng)俱全，租賃者可以根據(jù)自己的需求選擇各個(gè)區(qū)域的房子居住，而價(jià)格絕對(duì)低于住酒店。例如按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的“時(shí)代天驕”30來(lái)個(gè)平米的房子，每套投入超過(guò)了3萬(wàn)元。
杜俐瑤終于迎來(lái)了第一個(gè)客戶，上海一家著名空調(diào)企業(yè)的西南片區(qū)總經(jīng)理。他租下了“時(shí)代天驕”的房子，租金為每月2500元，這個(gè)價(jià)格比同一幢樓其他租賃戶的房子高出近3倍。緊接著，其他幾套房子也相繼租出。
一套房子加上裝修后總價(jià)格在18萬(wàn)元左右，按照每月2500元的價(jià)格出租，一年的收入約為3萬(wàn)元，年收益高達(dá)16%，6年時(shí)間就可以收回所有的投資。
比著星級(jí)酒店服務(wù)，資產(chǎn)增值到千萬(wàn)第一次租房成功，杜俐瑤看見(jiàn)了其中巨大的商機(jī)，她決定今后就在炒房中打拼事業(yè)的新天地。
但她很快發(fā)現(xiàn)自己的成功經(jīng)驗(yàn)被克隆，周邊相續(xù)出現(xiàn)了類似的出租方式。
競(jìng)爭(zhēng)一強(qiáng)烈，殺價(jià)搶客戶的事情就難免發(fā)生，不到半年時(shí)間房租就從每月2500元跌到了1500元。同時(shí)她還發(fā)現(xiàn)，不少客戶在租期滿后，退房又回到了酒店。這是什么原因呢?
原來(lái)，酒店雖然昂貴，但客人可以不必收拾房間、打掃清潔、洗衣服等，而這些瑣事卻是那些收入不菲卻工作繁忙、或者短期來(lái)渝的人最不愿意費(fèi)心的。
杜俐瑤深知如果自己停滯不前，很快就會(huì)被后來(lái)居上者擊潰。于是對(duì)酒店服務(wù)非常熟悉的她也請(qǐng)來(lái)了清潔工，并且進(jìn)行了專業(yè)培訓(xùn)。推出每天的清潔洗衣等酒店式服務(wù)、處理日常家居的維修服務(wù)之后，她的房屋又重新租出了好價(jià)錢。
漸漸地，杜俐瑤的房產(chǎn)由當(dāng)初的幾套發(fā)展到了如今的數(shù)十套。房子多了，空置的問(wèn)題也就出來(lái)了。為了獲取更大的利潤(rùn)，杜俐瑤注冊(cè)了貝思特房屋租賃有限公司，聘請(qǐng)了營(yíng)銷人員。
之后，杜俐瑤又開(kāi)始試行一種叫“簡(jiǎn)約酒店”的新興房產(chǎn)投資模式：貝思特公司先直接把業(yè)主手上的小戶型精裝房統(tǒng)一租下來(lái)，然后提供各種增值服務(wù)后再租出去，從中賺取租金差價(jià)。這樣在硬件投入上相對(duì)較少，物業(yè)改造也很簡(jiǎn)單，能夠迅速與市場(chǎng)對(duì)接。
杜俐瑤將房屋的租期調(diào)整得更靈活了，一天、十天、半個(gè)月都行。租賃對(duì)象也由以前寫字樓的金領(lǐng)擴(kuò)展到了到渝出差、旅游、訪親探友等作短暫停留的客人。一間按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修的套房日租價(jià)定在120-150元左右。
目前，杜俐瑤在解放碑、沙坪壩、南岸、江北均有自己的“貝思特酒店式公寓”，共計(jì)幾十套，價(jià)值已經(jīng)增值到了幾千萬(wàn)元。
收租收成了千萬(wàn)富婆，杜俐瑤不僅得到了經(jīng)濟(jì)上的巨大回報(bào)，她的生活也變得更自由了。以前做生意的時(shí)候，她每天不得不面對(duì)各種應(yīng)酬，真正屬于自己的時(shí)間少之又少，十分疲勞。而當(dāng)上“收租婆”后，她自己的時(shí)間充裕起來(lái)，甚至經(jīng)常在車上辦公就行了，生活向她展現(xiàn)出了悠閑自由的一面。
杜俐瑤的選房經(jīng)要想租得好，首先得選好房。在開(kāi)始增購(gòu)房屋進(jìn)行出租之前，杜俐瑤就到處踩盤，結(jié)交真正資深的房地產(chǎn)人士，請(qǐng)他們教自己選房的招數(shù)，同時(shí)從側(cè)面打探樓盤的真實(shí)銷售情況。有了“高人”的指點(diǎn)，她常常能從銷售人員口中“撬”出寶貴的資料，買的房子越來(lái)越具有升值潛力，租賃的情況也相當(dāng)好。
比如2003年年底，朝天門一個(gè)江景樓盤開(kāi)盤售房，杜俐瑤提前兩個(gè)月就開(kāi)始做足了功課：她通過(guò)多位業(yè)內(nèi)朋友探聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，考察樣板間，幾乎跑遍了新盤的每個(gè)樓層……通過(guò)詳盡的考察，她深信將會(huì)得到極高的回報(bào)。開(kāi)盤后一周內(nèi)，她買下了兩套江景房。之后短短四個(gè)月的時(shí)間，每套房就增值了10多萬(wàn)元。這是迄今為止她在最短時(shí)間內(nèi)得到的最高回報(bào)。
杜俐瑤總結(jié)了一套行之有效的選房經(jīng)：收租的房子位置一般要位于城市的中心區(qū)域，單體樓盤最佳，周邊能輻射到一些高檔寫字樓以及人員流動(dòng)較大的專業(yè)市嘗大學(xué)校園等，這是房屋能及時(shí)租出的基本保證。
另外，樓盤與眾不同的氣質(zhì)是決定房屋能租出好價(jià)錢的首要條件。定位于中高檔商務(wù)公寓的樓盤，一般都要有卓越的賣像、氣派的大堂、明亮的走廊、接近酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，而且電梯間、消防設(shè)施等也要一應(yīng)俱全。
最后，投資者要有堅(jiān)實(shí)的還款能力，這樣即使在房子沒(méi)有實(shí)現(xiàn)租賃時(shí)，也能夠負(fù)擔(dān)起每月的供款。
杜俐瑤轉(zhuǎn)向做商鋪杜俐瑤說(shuō)，這兩年重慶當(dāng)?shù)氐淖赓U價(jià)格起碼下降了20%，尤其是高端的租賃房，她感覺(jué)房產(chǎn)投資者已進(jìn)入了一個(gè)盲目跟風(fēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的誤區(qū)。
現(xiàn)在投資住宅已經(jīng)不再具有很大的升值空間，而寫字間的空置率又比較高，所以杜俐瑤又開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向了商鋪。
2004年初，杜俐瑤到九寨溝旅游，旖旎的風(fēng)光讓她心醉神迷，但卻留下了一個(gè)遺憾：配套設(shè)施和服務(wù)落后，由于不能住在溝內(nèi)，旅客只能白天進(jìn)溝游玩，而晚上無(wú)事可干早早睡覺(jué)。
回到重慶后，杜俐瑤了解到，按慣例，購(gòu)物、娛樂(lè)等休閑消費(fèi)一般要占到整個(gè)旅游費(fèi)用的70%，而目前九寨溝景區(qū)由于缺乏像樣的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，因此游客到九寨溝購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)只占到整個(gè)費(fèi)用的15%-20%。而據(jù)國(guó)家旅游局2003年10月統(tǒng)計(jì)顯示，九寨溝當(dāng)月接待27萬(wàn)游客，僅次于麗江34萬(wàn)人的接待量，高于陽(yáng)朔的7.05萬(wàn)人和大理的26.5萬(wàn)人。
這難道不是巨大的商機(jī)嗎!杜俐瑤不禁激動(dòng)起來(lái)，于是與她哥哥的重慶嘉華投資公司立即開(kāi)始了操作“九寨溝邊邊街”商鋪?lái)?xiàng)目。
藏羌風(fēng)情濃郁的九寨溝邊邊街距九寨溝風(fēng)景區(qū)入口僅1000米，計(jì)劃成為繼麗江四方街、陽(yáng)朔西街、大理洋人街之后的中國(guó)旅游休閑第四街。它依山傍水，全長(zhǎng)2.2公里，集文化、餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、住宿于一體，今年7月將正式開(kāi)街營(yíng)業(yè)。
杜俐瑤看好這個(gè)項(xiàng)目是因?yàn)槿齻€(gè)“唯一”：一、旅游資源的不可再生性，美麗的九寨溝只有一個(gè);二、邊邊街是政府為實(shí)現(xiàn)“人車分流”而規(guī)劃的九寨溝唯一一條人行通道，從溝口步行到邊邊街僅需十分鐘，風(fēng)景區(qū)大門口永遠(yuǎn)是最繁華之地，升值潛力大;三、周圍已經(jīng)沒(méi)有可以拓展的空間，邊邊街將是獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)步行街。
對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，20平方米的門面月租金僅為1600元，投資開(kāi)一家旅游商品小店，5萬(wàn)元即可啟動(dòng)，主要為智力投資，裝修和固定資產(chǎn)投入較小，如定位不準(zhǔn)可及時(shí)轉(zhuǎn)向，因此風(fēng)險(xiǎn)較小。
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